Algemene Voorwaarden NVM voor professionele opdrachtgevers
Algemene Voorwaarden NVM voor professionele opdrachtgevers
Versie februari 2011
Vooraf
De algemene voorwaarden NVM voor professionele opdrachtgevers zijn vastgesteld door de
Nederlandse Vereniging van Makelaars in onroerende goederen en vastgoeddeskundigen
NVM.
De voorwaarden zijn in werking getreden met ingang van 1 februari 2011.
De inhoud van deze algemene voorwaarden stemt overeen met de Algemene Voorwaarden NVM voor professionele opdrachtgevers versie februari 2006, met dien verstande dat artikel VI is gewijzigd en artikel VII is toegevoegd.
Soms verklaren anderen dan NVM-leden de Algemene Voorwaarden NVM op hun
werkzaamheden van toepassing. Omdat in zulke gevallen elke binding met de NVM ontbreekt,
kan de NVM daarvoor geen verantwoordelijkheid dragen en kan geen beroep op de NVM en
haar organen worden gedaan. Bij het NVM-bureau is informatie betreffende de NVM
verkrijgbaar.
Met vragen over de Voorwaarden, het ledenbestand (is iemand wel lid van de NVM)
enzovoorts kunt u daar terecht. Het is ook het aangewezen contactadres voor eventuele
klachten of geschillen.
Postbus 2222
3430 DC Nieuwegein
Telefoon 030 6085185
Inhoud
I Algemene bepalingen
II Diensten inzake tot stand komen van overeenkomsten
III Taxatie
IV Onteigening
V Vastgoedmanagement
VI Geschillenregeling en branchegarantie
VII Branchegarantie nakoming bindende adviezen
I. Algemene bepalingen
1. Deze voorwaarden zijn van toepassing op dienstverlening met betrekking tot onroerend
goed in Nederland, tenzij de opdrachtgever een natuurlijk persoon is die niet handelt in
de uitoefening van een beroep of bedrijf (consument)*. Voorzover niet anders blijkt wordt
onder onroerend(e) goed(eren) verstaan onroerende zaken en beperkte rechten daarop.
2. Het overeengekomen honorarium en de bijkomende kosten zijn, tenzij uitdrukkelijk anders
overeengekomen, exclusief wettelijk verschuldigde omzetbelasting.
3. Het NVM-lid voert door hem aanvaarde opdrachten naar beste weten en kunnen en met
inachtneming van de belangen van zijn opdrachtgever uit. Tenzij anders overeengekomen
mag het NVM-lid de werkzaamheden nodig voor het uitvoeren van de opdracht door anderen,
onder zijn verantwoording, laten uitvoeren.
4. In geval een opdracht wordt verstrekt door meer dan één persoon, is ieder van hen
hoofdelijk aansprakelijk voor de bedragen die uit hoofde van die opdracht aan het NVM-lid
verschuldigd zijn.
5. In geval van overlijden van de opdrachtgever eindigt de opdracht op het tijdstip waarop het
NVM-lid van het overlijden kennis krijgt. Het bepaalde in artikel II.24 is van
overeenkomstige toepassing.
6. Vorderingen wegens verschuldigd honorarium zijn opeisbaar indien en zodra de opdracht is
uitgevoerd of om een andere reden eindigt, tenzij uit deze voorwaarden anders blijkt of
opdrachtgever en NVM-lid anders overeenkomen. Dit geldt eveneens ten aanzien van gedane
verschotten en gemaakte onkosten. Opdrachtgever en NVM-lid kunnen betaling vooruit door
de opdrachtgever overeenkomen. Zij kunnen ook tussentijdse afrekening van gedane
verschotten en gemaakte onkosten overeenkomen.
7. De opdrachtgever aan wie, door middel van een nota of op andere wijze, schriftelijk
betaling van honoraria, verschotten of onkosten is verzocht en van wie binnen 30 dagen na
een tweede schriftelijk verzoek nog geen betaling is ontvangen, is aansprakelijk voor de
kosten die het NVM-lid vanaf het moment van verstrijken van deze 30 dagen zowel in als
buiten rechte ter inning van zijn vordering maakt. Tevens is hij vanaf dat moment rente over
die vordering verschuldigd; het rentepercentage is gelijk aan de wettelijke rente (art. 6:120
BW). Deze aansprakelijkheid voor inningskosten en verschuldigdheid van rente vervalt,
indien en voor zover dit wordt beslist bij uitspraak van een daartoe door de NVM aangewezen
college of de rechter, in samenhang met diens oordeel dat het door het NVM-lid aan
honoraria, verschotten of onkosten in rekening gebrachte bedrag niet verschuldigd is.
*Op de totstandkoming en de uitvoering van een tussen een consument en een NVM-lid gesloten
overeenkomst van opdracht tot dienstverlening met betrekking tot in Nederland gelegen onroerende zaken
behoren de Algemene Consumentenvoorwaarden NVM van toepassing verklaard te worden.
II. Diensten inzake tot stand komen van overeenkomsten
Opdracht
1. Onder opdracht wordt voorzover niet anders blijkt in dit hoofdstuk verstaan een opdracht
tot het verlenen van diensten met betrekking tot het tot stand komen van een overeenkomst
inzake onroerend goed.
2. Het NVM-lid draagt zorg dat de opdrachtgever beschikt over informatie omtrent het
dienstenpakket van het NVM-lid, de rechten en verplichtingen die voortvloeien uit de
opdracht en de gebruikelijke gang van zaken bij transacties met betrekking tot onroerend
goed.
3. Indien het NVM-lid iemand beschouwt als opdrachtgever maar deze het bestaan van de
opdracht betwist en het bestaan van de opdracht niet blijkt uit een door de opdrachtgever
ondertekend en aan het NVM-lid gericht stuk, ontbeert het NVM-lid het recht op betaling
wegens honorarium, verschotten of onkosten, tenzij hij het bestaan van de opdracht op andere
wijze kan bewijzen.
4. Tenzij anders overeengekomen staan de opdrachtgever uit hoofde van zijn opdracht onder
meer de volgende diensten ter beschikking:
- bespreking van en advies omtrent de mogelijkheden om tot de beoogde overeenkomst te
komen;
- beoordeling van de waarde van het betreffende onroerend goed;
- besteding van aandacht aan juridische, fiscale, bouwkundige en andere van belang zijnde
aspecten;
- advies over en het voeren van onderhandelingen;
- begeleiding bij de afwikkeling.
5. Het NVM-lid onthoudt zich van het aanvaarden van een opdracht met betrekking tot een
onroerend goed ter zake waarvan hij reeds opdracht heeft van een andere opdrachtgever.
Vloeit uit een lopende opdracht voort dat het NVM-lid aan die opdrachtgever een dienst
verleent met betrekking tot onroerend goed ten aanzien waarvan hij tegelijkertijd uit hoofde
van een andere lopende opdracht een dienst zou moeten verlenen aan een andere
opdrachtgever, terwijl het verlenen van de dienst aan de ene opdrachtgever in strijd is met het
belang van de andere opdrachtgever, dan overlegt het NVM-lid met, te zijner keuze, elk van
deze opdrachtgevers of een van hen. Het NVM-lid opent dit overleg in ieder geval zodra het
stadium van onderhandelingen tussen de betreffende opdrachtgevers wordt bereikt. Het
overleg dient te leiden tot het opschorten of eventueel beëindigen van een van de opdrachten.
Bij het overleg stelt het NVM-lid tevens de mogelijkheid aan de orde dat de opdrachtgever
wiens opdracht wordt opgeschort of beëindigd een collega-vastgoeddeskundige inschakelt.
Komt, al dan niet in strijd met het voorgaande, tussen de opdrachtgevers van hetzelfde NVM-
lid een overeenkomst tot stand, dan kan het NVM-lid in gevallen waarin de wet zich niet
tegen het in rekening brengen van courtage verzet, daaraan slechts ten opzichte van een van
hen een recht op courtage ontlenen.
6. De opdracht als zodanig houdt geen volmacht aan het NVM-lid in tot het sluiten van
overeenkomsten namens de opdrachtgever, aan de opdracht kunnen echter volmachten
worden verbonden en deze kunnen ook later worden verstrekt.
7. De opdrachtgever onthoudt zich van activiteiten die het NVM-lid bij het vervullen van zijn
opdracht kunnen belemmeren of diens activiteiten kunnen doorkruisen. De opdrachtgever
maakt geen gebruik van soortgelijke diensten van anderen dan het NVM-lid behoudens in
zoverre uitdrukkelijk andere afspraken zijn gemaakt. Hij brengt buiten het NVM-lid om geen
overeenkomst tot stand en voert daartoe ook geen onderhandelingen.
8. Indien een opdrachtgever aan verschillende NVM-leden opdracht geeft, zijn de bepalingen
van dit hoofdstuk onverkort op elk van deze opdrachten van toepassing en is de opdrachtgever
derhalve aan elk van deze NVM-leden overeenkomstig dit hoofdstuk vergoeding van
verschotten, onkosten en courtage verschuldigd, behoudens in zoverre met een of meer van
deze NVM-leden daaromtrent uitdrukkelijk andere afspraken zijn gemaakt.
9. Een opdracht loopt voor onbepaalde tijd. Hij eindigt onder meer door
- vervulling door het NVM-lid;
- intrekking door de opdrachtgever;
- teruggaaf door het NVM-lid.
Het NVM-lid heeft zijn opdracht vervuld, zodra de beoogde overeenkomst als gevolg van
door hem verleende diensten tot stand is gekomen. Het vervuld zijn van de opdracht laat
onverlet zijn uit de opdracht voortvloeiende verplichting om de opdrachtgever bij de
afwikkeling te begeleiden. Bij overeenkomsten, waarvan de definitieve totstandkoming of de
verplichting tot uitvoering, krachtens een tot de overeenkomst behorend beding, afhankelijk is
van een opschortende of ontbindende voorwaarde, is ook het vervuld zijn van de opdracht
daarvan afhankelijk. Teruggaaf van de opdracht door het NVM-lid is slechts mogelijk op
grond van gewichtige reden. Als gewichtige reden wordt in elk geval beschouwd:
- de onder artikel II.5, tweede en volgende volzinnen beschreven situatie;
- verstoring van de relatie tussen NVM-lid en opdrachtgever.
Het intrekken of teruggeven van een opdracht dient schriftelijk te geschieden.
Als datum voor een beëindiging van de opdracht geldt de datum, waarop het NVM-lid
respectievelijk de opdrachtgever de schriftelijke mededeling inzake het intrekken of
teruggeven ontvangt of de in die mededeling genoemde latere datum. Bij beëindiging of
opschorting van de opdracht kunnen kosten in rekening worden gebracht overeenkomstig het
bepaalde in artikel II.23, 24 en 25. Na het einde van de opdracht kunnen
courtageverplichtingen ontstaan overeenkomstig het bepaalde in artikel II.16.
Wanneer een tot stand gekomen overeenkomst door gebruikmaking van de wettelijke
bedenktijd (ex artikel 7:2 BW) wordt ontbonden, houdt de totstandkoming van deze
overeenkomst geen vervulling van de opdracht in.
10-14. Gereserveerd
Courtage
15. De opdrachtgever is aan het NVM-lid courtage verschuldigd indien tijdens de looptijd van
de opdracht een overeenkomst tot stand komt, ook al wijkt deze af van de opdracht. Dit geldt
ook indien deze overeenkomst niet het gevolg is van door het NVM-lid verleende diensten,
tenzij het een opdracht betreft van een opdrachtgever-koper of -huurder en deze koopt of
huurt buiten het gebied waarop de opdracht betrekking heeft.
16. De opdrachtgever is eveneens courtage verschuldigd indien de overeenkomst weliswaar
tot stand komt na het einde van de opdracht maar het gevolg is van handelen in strijd met
artikel II.7 of deze totstandkoming verband houdt met dienstverlening van het NVM-lid aan
de opdrachtgever gedurende de looptijd van de opdracht. Dit verband wordt behoudens
tegenbewijs verondersteld aanwezig te zijn indien de overeenkomst tot stand komt binnen drie
maanden na het einde van de opdracht. Indien de opdracht eindigt als gevolg van intrekking
door de opdrachtgever en de opdrachtgever bij de intrekking een termijn in acht neemt, is
bovengenoemde periode van drie maanden zoveel korter als er tijd ligt tussen het moment
waarop het NVM-lid de schriftelijke mededeling inzake de intrekking ontvangt en dat waarop
de opdracht eindigt. Het voorgaande geldt niet indien ten tijde van het einde van de opdracht
een soortgelijke opdracht aan een professionele vastgoeddeskundige is verstrekt en deze
opdracht op het moment van totstandkoming van de overeenkomst nog loopt.
17. Wanneer een tot stand gekomen overeenkomst door wanprestatie van een der partijen of
om andere reden niet tot uitvoering komt, laat dit het recht van het NVM-lid op courtage
onverlet. Bij overeenkomsten, waarvan de definitieve totstandkoming of de verplichting tot
uitvoering, krachtens een tot de overeenkomst behorend beding, afhankelijk is van een
opschortende of ontbindende voorwaarde, is ook het recht op courtage daarvan afhankelijk,
tenzij een van partijen of beide de betreffende voorwaarde niet overeenkomstig de strekking
hanteren. Wanneer een tot stand gekomen overeenkomst door gebruikmaking van de
wettelijke bedenktijd (ex artikel 7:2 BW) wordt ontbonden, vervalt het recht op courtage met
betrekking tot deze overeenkomst.
18. Het bedrag van de courtage is afhankelijk van de soort en inhoud van de tot stand
gekomen overeenkomst, ook al wijkt deze af van de opdracht en ongeacht of de overeenkomst
tijdens de looptijd van de opdracht dan wel na het einde daarvan tot stand komt. Het bedrag
wordt bepaald door hetgeen NVM-lid en opdrachtgever zijn overeengekomen. Wanneer een
courtageverplichting overeenkomstig het bepaalde in artikel II.16 ontstaat na het einde van de
opdracht, het NVM-lid nauwelijks werkzaamheden heeft verricht en de opdrachtgever daar
niet of nauwelijks voordeel van heeft gehad, bedraagt de courtage een naar redelijkheid vast te
stellen deel van het tarief.
19. Onder de totstandkoming van een overeenkomst wordt tevens verstaan het door
opdrachtgever meewerken aan een handeling als gevolg waarvan het onroerend goed geheel
of gedeeltelijk wordt verkocht, verhuurd of toebedeeld aan de opdrachtgever en/of een derde
en in verband daarmee de uitvoering van de opdracht geen verdere voortgang vindt.
20. Over de kosten verbonden aan de totstandkoming en de uitvoering van een overeenkomst,
zoals notariële kosten en overdrachtsbelasting, is geen courtage verschuldigd. De
verschuldigdheid en het bedrag van de courtage worden niet beïnvloed door hetgeen de partijen bij de overeenkomst daaromtrent onderling overeenkomen.
21. Ingeval het NVM-lid door toedoen van zijn opdrachtgever niet kan vaststellen over welk
bedrag hij courtage in rekening moet brengen, heeft hij het recht dit bedrag volgens eigen
taxatie te bepalen en is de naar dit bedrag berekende courtage verschuldigd.
22. Met inachtneming van het bepaalde in artikel II.17 is de courtage verschuldigd en
opeisbaar op het moment van het tot stand komen van de overeenkomst.
Kosten
23. Tenzij anders overeengekomen vergoedt de opdrachtgever de kosten die het NVM-lid ten
behoeve van de opdrachtgever maakt. Ten aanzien van het maken van deze kosten en de
omvang ervan dient het NVM-lid tevoren met zijn opdrachtgever overleg te plegen. Een en
ander geldt eveneens als de opdracht wordt opgeschort of eindigt door intrekking, teruggaaf
of anderszins.
24. Onverminderd het in artikel II.23 gestelde is de opdrachtgever die een opdracht tot
dienstverlening intrekt of opschort bovendien aan het NVM-lid een vergoeding verschuldigd.
Indien over de hoogte van deze vergoeding geen afspraken zijn gemaakt, dient deze naar
redelijkheid te worden vastgesteld.
25. Opdrachtgever en NVM-lid kunnen, indien daartoe aanleiding is, het bepaalde in artikel
II.24 van overeenkomstige toepassing verklaren voor geval de opdracht op andere wijze dan
door intrekking eindigt.
26-30. Gereserveerd
Koop en Verkoop
31. Indien de hoogte van de courtage afhankelijk is gesteld van de koopsom, wordt onder
koopsom verstaan:
a) Het bedrag dat koper en verkoper als zodanig overeenkomen. Is over de koopsom
omzetbelasting verschuldigd of is deze in de koopsom begrepen dan wordt onder koopsom
mede verstaan het bedrag van de omzetbelasting tenzij de koper gerechtigd is om de
omzetbelasting in aftrek te brengen;
b) Indien bij een overeenkomst van koop en verkoop de tegenprestatie bestaat uit een
lijfrentevergoeding: De waarde welke aan het onroerend goed wordt toegekend ter berekening
van de verschuldigde overdrachtsbelasting;
c) Bij in aanbouw zijnde of nog te bouwen onroerende zaken: Het overeengekomen bedrag
van koop- en aanneemsom tezamen dan wel de verwachte, uit de overeenkomst blijkende
bouwsom of stichtingskosten; een en ander met inbegrip van omzetbelasting, tenzij de koper
gerechtigd is de omzetbelasting in aftrek te brengen;
d) Bij koop en verkoop van een recht van erfpacht, dan wel van een opstal op erfpachtsgrond:
Het bedrag dat de koper en verkoper als zodanig overeenkomen, vermeerderd met een bedrag
gelijk aan het tienvoud van de periodieke vergoeding op jaarbasis;
e) Bij koop en verkoop van appartementsrechten: De koopsom van het appartementsrecht;
f) Bij koop en verkoop van lidmaatschapsrechten in een coöperatie tot exploitatie van
onroerend goed of van aandelen in onverdeelde eigendommen: De koopsom van het
betreffende lidmaatschapsrecht of aandeel, zonder aftrek van het aandeel in een eventuele
hypothecaire lening;
g) Bij koop en verkoop van aandelen in een naamloze of besloten vennootschap: De, blijkens
het betreffende aantal aandelen, verhandelde fractie in de verkoopwaarde van het onroerend
goed van de vennootschap;
h) Bij ruilkoop: De gezamenlijke waarde van de daarbij betrokken onroerende goederen;
32. Met koop en verkoop worden gelijkgesteld overeenkomsten
a) van ruilkoop;
b) van huurkoop;
c) van koop en verkoop op afbetaling;
d) van koop en verkoop die niet of niet zonder meer de verplichting tot eigendomsoverdracht
bevatten (economische overdracht);
e) tot het vestigen van het recht van erfpacht of opstal.
33. Indien er, behalve het onroerend goed, ook roerende zaken (bijvoorbeeld in de vorm van
meubilair, stoffering en inventaris) of vermogensrechten (bijvoorbeeld goodwill) worden
gekocht en verkocht, of er tevens vermogensrechten zoals schadevergoedingen,
inschrijvingen, bijdragen en dergelijke aanspraken op derden worden overgedragen dan wel
zulke rechten door partijen jegens elkaar worden overeengekomen, wordt onder koopsom
mede verstaan de koopsom van deze zaken en vermogensrechten.
34-35. Gereserveerd
Huur en Verhuur
36. Indien de hoogte van de courtage afhankelijk is gesteld van de huursom, wordt onder
huursom verstaan:
a) de prestatie die de huurder en verhuurder overeenkomen als vergoeding voor het enkel
genot van het onroerend goed voor het eerste huurjaar;
b) Indien krachtens de overeenkomst in enig volgend jaar aan huur een ander bedrag
verschuldigd zal zijn dan in het eerste huurjaar, dit bedrag bij het tot stand komen van de
overeenkomst reeds vastligt en het kennelijk een andere strekking heeft dan het in gelijke
tred houden van de huur met de waarde-ontwikkeling van de euro: het totaal van die
bedragen, gedeeld door het aantal jaren waarop zij betrekking hebben;
c) Indien de huursom niet in geld wordt uitgedrukt: Het bedrag dat het NVM-lid volgens
eigen taxaties juist acht.
37. Gedeelten van huurjaren gelden voor de berekening van de courtage als geheel huurjaar.
Overeenkomsten voor onbepaalde tijd en overeenkomsten voor korter dan vijf jaar die
voorzien in verlenging door optie of anderszins, worden voor de berekening van de courtage
beschouwd als overeenkomsten aangegaan voor een periode van vijf jaar of zoveel minder als
overeenstemt met een in de overeenkomst voorziene einddatum.
In overeenkomsten voor een periode van vijf jaar of langer, als mogelijkheid opgenomen
optiejaren of jaren van stilzwijgende verlenging hebben geen invloed op hoogte van de
courtage.
38. Met overeenkomsten van huur en verhuur worden gelijkgesteld:
a) pachtovereenkomsten;
b) huur-ruilovereenkomsten;
c) overeenkomsten tot ingebruikgeving;
d) overeenkomsten betreffende een zakelijk recht van gebruik of bewoning;
e) andere vergelijkbare overeenkomsten, zoals leasing.
39. Indien ter gelegenheid van de totstandkoming van de huurovereenkomst een optierecht tot
koop, een voorkeursrecht tot koop, of een koopplicht wordt overeengekomen voor een som
waarvan de grootte of de wijze van berekening daarvan in de overeenkomst is vastgelegd of
die met behulp van het NVM-lid moet worden bepaald en de koop wordt geëffectueerd tijdens
de overeengekomen of verlengde looptijd van de oorspronkelijke of vernieuwde
huurovereenkomst, is tevens courtage wegens de koop en verkoop verschuldigd
overeenkomstig de overeengekomen tarieven bij koop en verkoop. Indien over de hoogte van
tarieven bij koop en verkoop geen afspraken zijn gemaakt, dient die courtage naar
redelijkheid te worden vastgesteld.
40. Indien er roerende zaken (zoals meubilair, stoffering, inventaris) of vermogensrechten
(bijvoorbeeld goodwill) mede worden gehuurd of verhuurd, wordt onder huursom mede
begrepen de voor deze goederen overeengekomen huurprijs.
Worden de goederen mede gekocht en verkocht of worden vermogensrechten zoals
schadevergoedingen, inschrijvingen, bijdragen en dergelijke aanspraken op derden
overgedragen dan wel zulke rechten door partijen jegens elkaar overeengekomen, dan is
daarover courtage verschuldigd overeenkomstig de overeengekomen tarieven bij koop en
verkoop. Indien over de hoogte van tarieven bij koop en verkoop geen afspraken zijn
gemaakt, dient die courtage naar redelijkheid te worden vastgesteld.
Hypotheken
Voor deze vorm van dienstverlening heeft de NVM geen specifieke voorwaarden vastgesteld.
Veiling
Voor deze vorm van dienstverlening heeft de NVM geen specifieke voorwaarden vastgesteld.
III. Taxatie
1. Onder een opdracht tot taxatie wordt in dit hoofdstuk verstaan een opdracht tot het geven
van een waarde-oordeel en het uitbrengen van een eenvoudig rapport daaromtrent. Een
opdracht tot taxatie houdt geen opdracht tot het verrichten van een bouwkundige keuring in.
2. Het rapport omvat de naam van de opdrachtgever, een korte, zakelijke omschrijving van het
getaxeerde, de bijbehorende kadastrale gegevens, het gevraagde oordeel over de waarde en de
soort daarvan, een aanduiding van bijzondere omstandigheden waarmee bij dit oordeel
rekening is gehouden, het doel van de taxatie en de datum waarop deze is verricht.
3. Het rapport wordt aan de opdrachtgever uitgebracht. Het NVM-lid aanvaardt alleen ten
opzichte van hem verantwoordelijkheid voor de inhoud van het rapport. Het staat de
opdrachtgever vrij het rapport of gegevens daaruit, tenzij dit kennelijk voor hem alleen
bestemde informatie bevat, ter inzage of beschikking te stellen van derden, mits hij het
verschuldigde honorarium aan het NVM-lid heeft voldaan en hij deze derde duidelijk maakt
dat het NVM-lid ten aanzien van de inhoud van het rapport geen verantwoordelijkheid jegens
derden aanvaardt.
Het NVM-lid stelt het rapport niet ter beschikking van derden dan in overleg met zijn
opdrachtgever.
4. Bij een opdracht aan meer NVM-leden gezamenlijk brengen deze NVM-leden gezamenlijk
rapport uit. In dit rapport komen hun gezamenlijke bevindingen tot uitdrukking. Slagen de
NVM-leden er niet in tot gezamenlijke conclusies te komen, dan treden zij in overleg met de
opdrachtgever omtrent het uitbrengen van een rapport waarin hun uiteenlopende conclusies
voorkomen.
5. Indien het tarief afhankelijk is gesteld van de taxatiewaarde wordt onder taxatiewaarde
verstaan:
a) Bij taxatie van de waarde van een aandeel in een onroerend goed: De getaxeerde waarde
van het gehele onroerende goed;
b) Bij taxatie van de waarde van een appartementsrecht of van een lidmaatschapsrecht van
een coöperatie: De getaxeerde waarde van dat appartementsrecht of dat lidmaatschapsrecht.
c) Bij taxatie van de waarde van opstallen op erfpachtsgrond of het recht van erfpacht (al dan
niet met de rechten van de erfpachter op de opstallen): Het getaxeerde bedrag, vermeerderd
met het bedrag dat gelijkstaat aan het tienvoud van de geldende canon op jaarbasis;
d) Indien de opdracht betrekking heeft op meer dan één soort waarde, of indien het voor het
geven van het gevraagde waarde-oordeel noodzakelijk is tevens andere soorten waarden te
beoordelen en deze oordelen in het rapport vermeld worden: De waarde waarvan de
overeengekomen bijbehorende tariefberekening de hoogste uitkomst geeft;
e) Bij een taxatie ten behoeve van een geldlening onder hypothecair verband: De onderhandse
verkoopwaarde (ook wel marktwaarde genoemd), tenzij deze lager is dan de executiewaarde.
6. Het tarief wordt in rekening gebracht per perceel. Vormen de percelen echter een complex,
of kunnen zij vanwege hun ligging ten opzichte van elkaar daarmee worden gelijkgesteld, dan
worden zij voor de berekening van het tarief beschouwd als vormen zij één perceel.
7. Bij taxatie ingevolge een aan meer NVM-leden verstrekte opdracht wordt het tarief door
ieder NVM-lid in rekening gebracht.
8. Bij intrekking van een opdracht voordat deze is uitgevoerd is de opdrachtgever voor de
reeds verrichte werkzaamheden aan het NVM-lid een honorarium verschuldigd. Indien over
de hoogte van dit honorarium geen afspraken zijn gemaakt, dient deze naar redelijkheid te
worden vastgesteld.
9. Verschotten worden in rekening gebracht. Hetzelfde kan naar redelijkheid worden gedaan
ten aanzien van gemaakte reis- en verblijfkosten.
IV. Onteigening
Voor deze vorm van dienstverlening heeft de NVM geen specifieke voorwaarden vastgesteld.
V. Vastgoedmanagement
1. Onder een opdracht tot vastgoedmanagement wordt in dit hoofdstuk verstaan een opdracht
tot het ten behoeve van de opdrachtgever verlenen van diensten met betrekking tot een of
meer aan de opdrachtgever toebehorende of onder zijn zeggenschap staande onroerende
zaken, die de instandhouding en de exploitatie ten goede komen en bijdragen tot een optimaal
rendement van de belegde financiële middelen.
De te verlenen diensten kunnen zowel van commerciële als van technische of administratieve
aard zijn.
De onderstaande diensten kunnen onder andere behoren tot het dienstenpakket van een
vastgoedmanager:
- verzorging van de huurincasso;
- bemoeienis met bijkomende leveringen en diensten (administratieve verwerking,
verrekening met huurders, controle op de kwaliteit van de leveringen en diensten);
- verzorging van de betaling van kosten en lasten;
- werkzaamheden in verband met periodieke huurprijswijzigingen;
- verzorging van het onderhoud (behandeling, beoordeling en het doen verhelpen van
klachten, periodieke inspectie, meerjarenplanning, verzorging van controle en
betaling van rekeningen);
- verzorging van het opnieuw verhuurd worden van leegkomende gedeelten en
andere activiteiten met betrekking tot verhuurmutaties;
- verstrekking van adviezen
2. De vastgoedmanager draagt er zorg voor dat een opdracht tot vastgoedmanagement
schriftelijk wordt vastgelegd.
3. Het intrekken van een opdracht tot vastgoedmanagement dient schriftelijk te geschieden.
Bij intrekking dient een opzegtermijn van ten minste drie kalendermaanden in acht te worden
genomen.
Administrateurschap vereniging van eigenaren
Voor deze vorm van dienstverlening heeft de NVM geen specifieke voorwaarden vastgesteld.
VI. Geschillenregeling en branchegarantie
1. Geschillen tussen het NVM-lid en zijn opdrachtgever over de totstandkoming of de uitvoering van overeenkomsten met betrekking tot door het NVM-lid te leveren of geleverde diensten, kunnen zowel door de opdrachtgever als door het NVM-lid worden voorgelegd aan de Geschillencommissie Makelaardij, Bordewijklaan 46, 2591 XR Den Haag (www.degeschillencommissie.nl).
2. Ten aanzien van geschillen over aansprakelijkheid voor schade is de geschillencommissie slechts bevoegd indien deze een financieel belang van 10.000 euro niet te boven gaan.
3. Een geschil wordt door de Geschillencommissie slechts in behandeling genomen, indien de opdrachtgever zijn klacht eerst volledig en duidelijk omschreven bij het NVM-lid heeft ingediend.
4. Nadat de klacht bij het NVM-lid is ingediend, moet het geschil uiterlijk drie maanden na het ontstaan daarvan bij de Geschillencommissie aanhangig worden gemaakt.
5. Wanneer de opdrachtgever een geschil voorlegt aan de Geschillencommissie, is het NVM-lid aan deze keuze gebonden. Indien het NVM-lid een geschil aan de Geschillencommissie wil voorleggen, moet hij de opdrachtgever schriftelijk of in een andere passende vorm vragen zich binnen vijf weken uit te spreken of hij daarmee akkoord gaat. Het NVM-lid dient daarbij aan te kondigen dat hij zich na het verstrijken van voornoemde termijn vrij zal achten het geschil bij de rechter aanhangig te maken.
6. De Geschillencommissie doet uitspraak met inachtneming van de bepalingen van het voor haar geldende reglement. Het reglement van de Geschillencommissie wordt desgevraagd toegezonden. De beslissingen van de Geschillencommissie geschieden bij wege van bindend advies. Voor de behandeling van een geschil is een vergoeding verschuldigd.
7. Uitsluitend de rechter dan wel de hierboven genoemde Geschillencommissie is bevoegd van geschillen kennis te nemen.
VII Branchegarantie nakoming bindende adviezen
1. De NVM staat tegenover de opdrachtgever borg voor de nakoming van het door de geschillencommissie uitgebrachte bindend advies tot maximaal 10.000 euro, voor het meerdere heeft de NVM een inspanningsverplichting om ervoor te zorgen dat het NVM-lid het bindend advies nakomt, tenzij het bindend advies binnen twee maanden na verzending hiervan ter toetsing wordt voorgelegd aan de rechter en het vonnis waarbij de rechter het bindend advies onverbindend verklaart in kracht van gewijsde is gegaan.
2. Situaties van surseance van betaling en faillissement zijn van de nakomingsgarantie uitgesloten zolang het geschil nog niet ter zitting is behandeld. Situaties van bedrijfsbeëindiging zijn van de nakomingsgarantie uitgesloten zolang het geschil nog niet aanhangig is gemaakt.
3. De opdrachtgever kan schriftelijk een beroep doen op de nakomingsgarantie nadat aantoonbaar is gebleken dat het NVM-lid het bindend advies niet zelf nakomt, noch het bindend advies binnen 2 maanden na verzending hiervan ter toetsing aan de rechter voorlegt. De uitbetaling van het bedrag geschiedt binnen een termijn van één kalendermaand na ontvangst van het beroep onder voorwaarde dat de opdrachtgever zijn vordering op het NVM-lid aan de NVM heeft overgedragen.
Overgangsbepalingen
wijziging van 19 mei 2000
1. De bij deze aangebrachte wijzigingen treden in werking met ingang van 1 juli 2000. Voor
opdrachten en dienstverlening, lopend op 30 juni 2000 blijft de op dat moment geldende tekst
van Voorwaarden NVM 2000 van toepassing, met dien verstande dat de leden bevoegd zijn
voor deze opdrachten en dienstverlening de nieuwe tekst toe te passen, indien dit voor de
cliënt gunstiger is, of deze daarmee uitdrukkelijk instemt.
2. Het algemeen bestuur is bevoegd om indien het dat in het belang van de NVM acht, de
tekst van Voorwaarden NVM 2000 te wijzigen.
wijziging van 23 augustus 2001
De bij deze aangebrachte wijziging treedt in werking met ingang van 1 januari 2002. De
overgangsbepalingen van 19 mei 2000 blijven onverkort van toepassing.
wijziging van 7 augustus 2003
De bij deze aangebrachte wijzigingen treden in werking met ingang van 1 september 2003. De
overgangsbepalingen van 19 mei 2000 en 23 augustus 2001 blijven onverkort van toepassing.
wijziging van 9 december 2005
De bij deze aangebrachte wijzigingen treden in werking met ingang van 15 februari 2006. De
overgangsbepalingen van 19 mei 2000, 23 augustus 2001 en 7 augustus 2003 blijven
onverkort van toepassing.
wijziging van 16 december 2010
De bij deze aangebrachte wijzigingen treden in werking met ingang van 1 februari 2011. De overgangsbepalingen van 19 mei 2000, 23 augustus 2001, 7 augustus 2003 en 9 december 2005 blijven onverkort van toepassing.
~
Aldus vastgesteld en als de leden bindend reglement aangewezen in de ledenvergadering van
de NVM van 19 mei 2000, gewijzigd (art. VI.4) bij besluit van het algemeen bestuur van 23
augustus 2001 ingaande 1 januari 2002, vervolgens gewijzigd (art. II.9 en II.17) bij besluit
van het algemeen bestuur van 7 augustus 2003, ingaande 1 september 2003, vervolgens
gewijzigd (titel, voorwoord en artikel I.1) bij besluit van het algemeen bestuur van 9
december 2005, ingaande 15 februari 2006, vervolgens gewijzigd (artikel VI en VII) bij besluit van het al
Versie februari 2011
Vooraf
De algemene voorwaarden NVM voor professionele opdrachtgevers zijn vastgesteld door de
Nederlandse Vereniging van Makelaars in onroerende goederen en vastgoeddeskundigen
NVM.
De voorwaarden zijn in werking getreden met ingang van 1 februari 2011.
De inhoud van deze algemene voorwaarden stemt overeen met de Algemene Voorwaarden NVM voor professionele opdrachtgevers versie februari 2006, met dien verstande dat artikel VI is gewijzigd en artikel VII is toegevoegd.
Soms verklaren anderen dan NVM-leden de Algemene Voorwaarden NVM op hun
werkzaamheden van toepassing. Omdat in zulke gevallen elke binding met de NVM ontbreekt,
kan de NVM daarvoor geen verantwoordelijkheid dragen en kan geen beroep op de NVM en
haar organen worden gedaan. Bij het NVM-bureau is informatie betreffende de NVM
verkrijgbaar.
Met vragen over de Voorwaarden, het ledenbestand (is iemand wel lid van de NVM)
enzovoorts kunt u daar terecht. Het is ook het aangewezen contactadres voor eventuele
klachten of geschillen.
Postbus 2222
3430 DC Nieuwegein
Telefoon 030 6085185
Inhoud
I Algemene bepalingen
II Diensten inzake tot stand komen van overeenkomsten
III Taxatie
IV Onteigening
V Vastgoedmanagement
VI Geschillenregeling en branchegarantie
VII Branchegarantie nakoming bindende adviezen
I. Algemene bepalingen
1. Deze voorwaarden zijn van toepassing op dienstverlening met betrekking tot onroerend
goed in Nederland, tenzij de opdrachtgever een natuurlijk persoon is die niet handelt in
de uitoefening van een beroep of bedrijf (consument)*. Voorzover niet anders blijkt wordt
onder onroerend(e) goed(eren) verstaan onroerende zaken en beperkte rechten daarop.
2. Het overeengekomen honorarium en de bijkomende kosten zijn, tenzij uitdrukkelijk anders
overeengekomen, exclusief wettelijk verschuldigde omzetbelasting.
3. Het NVM-lid voert door hem aanvaarde opdrachten naar beste weten en kunnen en met
inachtneming van de belangen van zijn opdrachtgever uit. Tenzij anders overeengekomen
mag het NVM-lid de werkzaamheden nodig voor het uitvoeren van de opdracht door anderen,
onder zijn verantwoording, laten uitvoeren.
4. In geval een opdracht wordt verstrekt door meer dan één persoon, is ieder van hen
hoofdelijk aansprakelijk voor de bedragen die uit hoofde van die opdracht aan het NVM-lid
verschuldigd zijn.
5. In geval van overlijden van de opdrachtgever eindigt de opdracht op het tijdstip waarop het
NVM-lid van het overlijden kennis krijgt. Het bepaalde in artikel II.24 is van
overeenkomstige toepassing.
6. Vorderingen wegens verschuldigd honorarium zijn opeisbaar indien en zodra de opdracht is
uitgevoerd of om een andere reden eindigt, tenzij uit deze voorwaarden anders blijkt of
opdrachtgever en NVM-lid anders overeenkomen. Dit geldt eveneens ten aanzien van gedane
verschotten en gemaakte onkosten. Opdrachtgever en NVM-lid kunnen betaling vooruit door
de opdrachtgever overeenkomen. Zij kunnen ook tussentijdse afrekening van gedane
verschotten en gemaakte onkosten overeenkomen.
7. De opdrachtgever aan wie, door middel van een nota of op andere wijze, schriftelijk
betaling van honoraria, verschotten of onkosten is verzocht en van wie binnen 30 dagen na
een tweede schriftelijk verzoek nog geen betaling is ontvangen, is aansprakelijk voor de
kosten die het NVM-lid vanaf het moment van verstrijken van deze 30 dagen zowel in als
buiten rechte ter inning van zijn vordering maakt. Tevens is hij vanaf dat moment rente over
die vordering verschuldigd; het rentepercentage is gelijk aan de wettelijke rente (art. 6:120
BW). Deze aansprakelijkheid voor inningskosten en verschuldigdheid van rente vervalt,
indien en voor zover dit wordt beslist bij uitspraak van een daartoe door de NVM aangewezen
college of de rechter, in samenhang met diens oordeel dat het door het NVM-lid aan
honoraria, verschotten of onkosten in rekening gebrachte bedrag niet verschuldigd is.
*Op de totstandkoming en de uitvoering van een tussen een consument en een NVM-lid gesloten
overeenkomst van opdracht tot dienstverlening met betrekking tot in Nederland gelegen onroerende zaken
behoren de Algemene Consumentenvoorwaarden NVM van toepassing verklaard te worden.
II. Diensten inzake tot stand komen van overeenkomsten
Opdracht
1. Onder opdracht wordt voorzover niet anders blijkt in dit hoofdstuk verstaan een opdracht
tot het verlenen van diensten met betrekking tot het tot stand komen van een overeenkomst
inzake onroerend goed.
2. Het NVM-lid draagt zorg dat de opdrachtgever beschikt over informatie omtrent het
dienstenpakket van het NVM-lid, de rechten en verplichtingen die voortvloeien uit de
opdracht en de gebruikelijke gang van zaken bij transacties met betrekking tot onroerend
goed.
3. Indien het NVM-lid iemand beschouwt als opdrachtgever maar deze het bestaan van de
opdracht betwist en het bestaan van de opdracht niet blijkt uit een door de opdrachtgever
ondertekend en aan het NVM-lid gericht stuk, ontbeert het NVM-lid het recht op betaling
wegens honorarium, verschotten of onkosten, tenzij hij het bestaan van de opdracht op andere
wijze kan bewijzen.
4. Tenzij anders overeengekomen staan de opdrachtgever uit hoofde van zijn opdracht onder
meer de volgende diensten ter beschikking:
- bespreking van en advies omtrent de mogelijkheden om tot de beoogde overeenkomst te
komen;
- beoordeling van de waarde van het betreffende onroerend goed;
- besteding van aandacht aan juridische, fiscale, bouwkundige en andere van belang zijnde
aspecten;
- advies over en het voeren van onderhandelingen;
- begeleiding bij de afwikkeling.
5. Het NVM-lid onthoudt zich van het aanvaarden van een opdracht met betrekking tot een
onroerend goed ter zake waarvan hij reeds opdracht heeft van een andere opdrachtgever.
Vloeit uit een lopende opdracht voort dat het NVM-lid aan die opdrachtgever een dienst
verleent met betrekking tot onroerend goed ten aanzien waarvan hij tegelijkertijd uit hoofde
van een andere lopende opdracht een dienst zou moeten verlenen aan een andere
opdrachtgever, terwijl het verlenen van de dienst aan de ene opdrachtgever in strijd is met het
belang van de andere opdrachtgever, dan overlegt het NVM-lid met, te zijner keuze, elk van
deze opdrachtgevers of een van hen. Het NVM-lid opent dit overleg in ieder geval zodra het
stadium van onderhandelingen tussen de betreffende opdrachtgevers wordt bereikt. Het
overleg dient te leiden tot het opschorten of eventueel beëindigen van een van de opdrachten.
Bij het overleg stelt het NVM-lid tevens de mogelijkheid aan de orde dat de opdrachtgever
wiens opdracht wordt opgeschort of beëindigd een collega-vastgoeddeskundige inschakelt.
Komt, al dan niet in strijd met het voorgaande, tussen de opdrachtgevers van hetzelfde NVM-
lid een overeenkomst tot stand, dan kan het NVM-lid in gevallen waarin de wet zich niet
tegen het in rekening brengen van courtage verzet, daaraan slechts ten opzichte van een van
hen een recht op courtage ontlenen.
6. De opdracht als zodanig houdt geen volmacht aan het NVM-lid in tot het sluiten van
overeenkomsten namens de opdrachtgever, aan de opdracht kunnen echter volmachten
worden verbonden en deze kunnen ook later worden verstrekt.
7. De opdrachtgever onthoudt zich van activiteiten die het NVM-lid bij het vervullen van zijn
opdracht kunnen belemmeren of diens activiteiten kunnen doorkruisen. De opdrachtgever
maakt geen gebruik van soortgelijke diensten van anderen dan het NVM-lid behoudens in
zoverre uitdrukkelijk andere afspraken zijn gemaakt. Hij brengt buiten het NVM-lid om geen
overeenkomst tot stand en voert daartoe ook geen onderhandelingen.
8. Indien een opdrachtgever aan verschillende NVM-leden opdracht geeft, zijn de bepalingen
van dit hoofdstuk onverkort op elk van deze opdrachten van toepassing en is de opdrachtgever
derhalve aan elk van deze NVM-leden overeenkomstig dit hoofdstuk vergoeding van
verschotten, onkosten en courtage verschuldigd, behoudens in zoverre met een of meer van
deze NVM-leden daaromtrent uitdrukkelijk andere afspraken zijn gemaakt.
9. Een opdracht loopt voor onbepaalde tijd. Hij eindigt onder meer door
- vervulling door het NVM-lid;
- intrekking door de opdrachtgever;
- teruggaaf door het NVM-lid.
Het NVM-lid heeft zijn opdracht vervuld, zodra de beoogde overeenkomst als gevolg van
door hem verleende diensten tot stand is gekomen. Het vervuld zijn van de opdracht laat
onverlet zijn uit de opdracht voortvloeiende verplichting om de opdrachtgever bij de
afwikkeling te begeleiden. Bij overeenkomsten, waarvan de definitieve totstandkoming of de
verplichting tot uitvoering, krachtens een tot de overeenkomst behorend beding, afhankelijk is
van een opschortende of ontbindende voorwaarde, is ook het vervuld zijn van de opdracht
daarvan afhankelijk. Teruggaaf van de opdracht door het NVM-lid is slechts mogelijk op
grond van gewichtige reden. Als gewichtige reden wordt in elk geval beschouwd:
- de onder artikel II.5, tweede en volgende volzinnen beschreven situatie;
- verstoring van de relatie tussen NVM-lid en opdrachtgever.
Het intrekken of teruggeven van een opdracht dient schriftelijk te geschieden.
Als datum voor een beëindiging van de opdracht geldt de datum, waarop het NVM-lid
respectievelijk de opdrachtgever de schriftelijke mededeling inzake het intrekken of
teruggeven ontvangt of de in die mededeling genoemde latere datum. Bij beëindiging of
opschorting van de opdracht kunnen kosten in rekening worden gebracht overeenkomstig het
bepaalde in artikel II.23, 24 en 25. Na het einde van de opdracht kunnen
courtageverplichtingen ontstaan overeenkomstig het bepaalde in artikel II.16.
Wanneer een tot stand gekomen overeenkomst door gebruikmaking van de wettelijke
bedenktijd (ex artikel 7:2 BW) wordt ontbonden, houdt de totstandkoming van deze
overeenkomst geen vervulling van de opdracht in.
10-14. Gereserveerd
Courtage
15. De opdrachtgever is aan het NVM-lid courtage verschuldigd indien tijdens de looptijd van
de opdracht een overeenkomst tot stand komt, ook al wijkt deze af van de opdracht. Dit geldt
ook indien deze overeenkomst niet het gevolg is van door het NVM-lid verleende diensten,
tenzij het een opdracht betreft van een opdrachtgever-koper of -huurder en deze koopt of
huurt buiten het gebied waarop de opdracht betrekking heeft.
16. De opdrachtgever is eveneens courtage verschuldigd indien de overeenkomst weliswaar
tot stand komt na het einde van de opdracht maar het gevolg is van handelen in strijd met
artikel II.7 of deze totstandkoming verband houdt met dienstverlening van het NVM-lid aan
de opdrachtgever gedurende de looptijd van de opdracht. Dit verband wordt behoudens
tegenbewijs verondersteld aanwezig te zijn indien de overeenkomst tot stand komt binnen drie
maanden na het einde van de opdracht. Indien de opdracht eindigt als gevolg van intrekking
door de opdrachtgever en de opdrachtgever bij de intrekking een termijn in acht neemt, is
bovengenoemde periode van drie maanden zoveel korter als er tijd ligt tussen het moment
waarop het NVM-lid de schriftelijke mededeling inzake de intrekking ontvangt en dat waarop
de opdracht eindigt. Het voorgaande geldt niet indien ten tijde van het einde van de opdracht
een soortgelijke opdracht aan een professionele vastgoeddeskundige is verstrekt en deze
opdracht op het moment van totstandkoming van de overeenkomst nog loopt.
17. Wanneer een tot stand gekomen overeenkomst door wanprestatie van een der partijen of
om andere reden niet tot uitvoering komt, laat dit het recht van het NVM-lid op courtage
onverlet. Bij overeenkomsten, waarvan de definitieve totstandkoming of de verplichting tot
uitvoering, krachtens een tot de overeenkomst behorend beding, afhankelijk is van een
opschortende of ontbindende voorwaarde, is ook het recht op courtage daarvan afhankelijk,
tenzij een van partijen of beide de betreffende voorwaarde niet overeenkomstig de strekking
hanteren. Wanneer een tot stand gekomen overeenkomst door gebruikmaking van de
wettelijke bedenktijd (ex artikel 7:2 BW) wordt ontbonden, vervalt het recht op courtage met
betrekking tot deze overeenkomst.
18. Het bedrag van de courtage is afhankelijk van de soort en inhoud van de tot stand
gekomen overeenkomst, ook al wijkt deze af van de opdracht en ongeacht of de overeenkomst
tijdens de looptijd van de opdracht dan wel na het einde daarvan tot stand komt. Het bedrag
wordt bepaald door hetgeen NVM-lid en opdrachtgever zijn overeengekomen. Wanneer een
courtageverplichting overeenkomstig het bepaalde in artikel II.16 ontstaat na het einde van de
opdracht, het NVM-lid nauwelijks werkzaamheden heeft verricht en de opdrachtgever daar
niet of nauwelijks voordeel van heeft gehad, bedraagt de courtage een naar redelijkheid vast te
stellen deel van het tarief.
19. Onder de totstandkoming van een overeenkomst wordt tevens verstaan het door
opdrachtgever meewerken aan een handeling als gevolg waarvan het onroerend goed geheel
of gedeeltelijk wordt verkocht, verhuurd of toebedeeld aan de opdrachtgever en/of een derde
en in verband daarmee de uitvoering van de opdracht geen verdere voortgang vindt.
20. Over de kosten verbonden aan de totstandkoming en de uitvoering van een overeenkomst,
zoals notariële kosten en overdrachtsbelasting, is geen courtage verschuldigd. De
verschuldigdheid en het bedrag van de courtage worden niet beïnvloed door hetgeen de partijen bij de overeenkomst daaromtrent onderling overeenkomen.
21. Ingeval het NVM-lid door toedoen van zijn opdrachtgever niet kan vaststellen over welk
bedrag hij courtage in rekening moet brengen, heeft hij het recht dit bedrag volgens eigen
taxatie te bepalen en is de naar dit bedrag berekende courtage verschuldigd.
22. Met inachtneming van het bepaalde in artikel II.17 is de courtage verschuldigd en
opeisbaar op het moment van het tot stand komen van de overeenkomst.
Kosten
23. Tenzij anders overeengekomen vergoedt de opdrachtgever de kosten die het NVM-lid ten
behoeve van de opdrachtgever maakt. Ten aanzien van het maken van deze kosten en de
omvang ervan dient het NVM-lid tevoren met zijn opdrachtgever overleg te plegen. Een en
ander geldt eveneens als de opdracht wordt opgeschort of eindigt door intrekking, teruggaaf
of anderszins.
24. Onverminderd het in artikel II.23 gestelde is de opdrachtgever die een opdracht tot
dienstverlening intrekt of opschort bovendien aan het NVM-lid een vergoeding verschuldigd.
Indien over de hoogte van deze vergoeding geen afspraken zijn gemaakt, dient deze naar
redelijkheid te worden vastgesteld.
25. Opdrachtgever en NVM-lid kunnen, indien daartoe aanleiding is, het bepaalde in artikel
II.24 van overeenkomstige toepassing verklaren voor geval de opdracht op andere wijze dan
door intrekking eindigt.
26-30. Gereserveerd
Koop en Verkoop
31. Indien de hoogte van de courtage afhankelijk is gesteld van de koopsom, wordt onder
koopsom verstaan:
a) Het bedrag dat koper en verkoper als zodanig overeenkomen. Is over de koopsom
omzetbelasting verschuldigd of is deze in de koopsom begrepen dan wordt onder koopsom
mede verstaan het bedrag van de omzetbelasting tenzij de koper gerechtigd is om de
omzetbelasting in aftrek te brengen;
b) Indien bij een overeenkomst van koop en verkoop de tegenprestatie bestaat uit een
lijfrentevergoeding: De waarde welke aan het onroerend goed wordt toegekend ter berekening
van de verschuldigde overdrachtsbelasting;
c) Bij in aanbouw zijnde of nog te bouwen onroerende zaken: Het overeengekomen bedrag
van koop- en aanneemsom tezamen dan wel de verwachte, uit de overeenkomst blijkende
bouwsom of stichtingskosten; een en ander met inbegrip van omzetbelasting, tenzij de koper
gerechtigd is de omzetbelasting in aftrek te brengen;
d) Bij koop en verkoop van een recht van erfpacht, dan wel van een opstal op erfpachtsgrond:
Het bedrag dat de koper en verkoper als zodanig overeenkomen, vermeerderd met een bedrag
gelijk aan het tienvoud van de periodieke vergoeding op jaarbasis;
e) Bij koop en verkoop van appartementsrechten: De koopsom van het appartementsrecht;
f) Bij koop en verkoop van lidmaatschapsrechten in een coöperatie tot exploitatie van
onroerend goed of van aandelen in onverdeelde eigendommen: De koopsom van het
betreffende lidmaatschapsrecht of aandeel, zonder aftrek van het aandeel in een eventuele
hypothecaire lening;
g) Bij koop en verkoop van aandelen in een naamloze of besloten vennootschap: De, blijkens
het betreffende aantal aandelen, verhandelde fractie in de verkoopwaarde van het onroerend
goed van de vennootschap;
h) Bij ruilkoop: De gezamenlijke waarde van de daarbij betrokken onroerende goederen;
32. Met koop en verkoop worden gelijkgesteld overeenkomsten
a) van ruilkoop;
b) van huurkoop;
c) van koop en verkoop op afbetaling;
d) van koop en verkoop die niet of niet zonder meer de verplichting tot eigendomsoverdracht
bevatten (economische overdracht);
e) tot het vestigen van het recht van erfpacht of opstal.
33. Indien er, behalve het onroerend goed, ook roerende zaken (bijvoorbeeld in de vorm van
meubilair, stoffering en inventaris) of vermogensrechten (bijvoorbeeld goodwill) worden
gekocht en verkocht, of er tevens vermogensrechten zoals schadevergoedingen,
inschrijvingen, bijdragen en dergelijke aanspraken op derden worden overgedragen dan wel
zulke rechten door partijen jegens elkaar worden overeengekomen, wordt onder koopsom
mede verstaan de koopsom van deze zaken en vermogensrechten.
34-35. Gereserveerd
Huur en Verhuur
36. Indien de hoogte van de courtage afhankelijk is gesteld van de huursom, wordt onder
huursom verstaan:
a) de prestatie die de huurder en verhuurder overeenkomen als vergoeding voor het enkel
genot van het onroerend goed voor het eerste huurjaar;
b) Indien krachtens de overeenkomst in enig volgend jaar aan huur een ander bedrag
verschuldigd zal zijn dan in het eerste huurjaar, dit bedrag bij het tot stand komen van de
overeenkomst reeds vastligt en het kennelijk een andere strekking heeft dan het in gelijke
tred houden van de huur met de waarde-ontwikkeling van de euro: het totaal van die
bedragen, gedeeld door het aantal jaren waarop zij betrekking hebben;
c) Indien de huursom niet in geld wordt uitgedrukt: Het bedrag dat het NVM-lid volgens
eigen taxaties juist acht.
37. Gedeelten van huurjaren gelden voor de berekening van de courtage als geheel huurjaar.
Overeenkomsten voor onbepaalde tijd en overeenkomsten voor korter dan vijf jaar die
voorzien in verlenging door optie of anderszins, worden voor de berekening van de courtage
beschouwd als overeenkomsten aangegaan voor een periode van vijf jaar of zoveel minder als
overeenstemt met een in de overeenkomst voorziene einddatum.
In overeenkomsten voor een periode van vijf jaar of langer, als mogelijkheid opgenomen
optiejaren of jaren van stilzwijgende verlenging hebben geen invloed op hoogte van de
courtage.
38. Met overeenkomsten van huur en verhuur worden gelijkgesteld:
a) pachtovereenkomsten;
b) huur-ruilovereenkomsten;
c) overeenkomsten tot ingebruikgeving;
d) overeenkomsten betreffende een zakelijk recht van gebruik of bewoning;
e) andere vergelijkbare overeenkomsten, zoals leasing.
39. Indien ter gelegenheid van de totstandkoming van de huurovereenkomst een optierecht tot
koop, een voorkeursrecht tot koop, of een koopplicht wordt overeengekomen voor een som
waarvan de grootte of de wijze van berekening daarvan in de overeenkomst is vastgelegd of
die met behulp van het NVM-lid moet worden bepaald en de koop wordt geëffectueerd tijdens
de overeengekomen of verlengde looptijd van de oorspronkelijke of vernieuwde
huurovereenkomst, is tevens courtage wegens de koop en verkoop verschuldigd
overeenkomstig de overeengekomen tarieven bij koop en verkoop. Indien over de hoogte van
tarieven bij koop en verkoop geen afspraken zijn gemaakt, dient die courtage naar
redelijkheid te worden vastgesteld.
40. Indien er roerende zaken (zoals meubilair, stoffering, inventaris) of vermogensrechten
(bijvoorbeeld goodwill) mede worden gehuurd of verhuurd, wordt onder huursom mede
begrepen de voor deze goederen overeengekomen huurprijs.
Worden de goederen mede gekocht en verkocht of worden vermogensrechten zoals
schadevergoedingen, inschrijvingen, bijdragen en dergelijke aanspraken op derden
overgedragen dan wel zulke rechten door partijen jegens elkaar overeengekomen, dan is
daarover courtage verschuldigd overeenkomstig de overeengekomen tarieven bij koop en
verkoop. Indien over de hoogte van tarieven bij koop en verkoop geen afspraken zijn
gemaakt, dient die courtage naar redelijkheid te worden vastgesteld.
Hypotheken
Voor deze vorm van dienstverlening heeft de NVM geen specifieke voorwaarden vastgesteld.
Veiling
Voor deze vorm van dienstverlening heeft de NVM geen specifieke voorwaarden vastgesteld.
III. Taxatie
1. Onder een opdracht tot taxatie wordt in dit hoofdstuk verstaan een opdracht tot het geven
van een waarde-oordeel en het uitbrengen van een eenvoudig rapport daaromtrent. Een
opdracht tot taxatie houdt geen opdracht tot het verrichten van een bouwkundige keuring in.
2. Het rapport omvat de naam van de opdrachtgever, een korte, zakelijke omschrijving van het
getaxeerde, de bijbehorende kadastrale gegevens, het gevraagde oordeel over de waarde en de
soort daarvan, een aanduiding van bijzondere omstandigheden waarmee bij dit oordeel
rekening is gehouden, het doel van de taxatie en de datum waarop deze is verricht.
3. Het rapport wordt aan de opdrachtgever uitgebracht. Het NVM-lid aanvaardt alleen ten
opzichte van hem verantwoordelijkheid voor de inhoud van het rapport. Het staat de
opdrachtgever vrij het rapport of gegevens daaruit, tenzij dit kennelijk voor hem alleen
bestemde informatie bevat, ter inzage of beschikking te stellen van derden, mits hij het
verschuldigde honorarium aan het NVM-lid heeft voldaan en hij deze derde duidelijk maakt
dat het NVM-lid ten aanzien van de inhoud van het rapport geen verantwoordelijkheid jegens
derden aanvaardt.
Het NVM-lid stelt het rapport niet ter beschikking van derden dan in overleg met zijn
opdrachtgever.
4. Bij een opdracht aan meer NVM-leden gezamenlijk brengen deze NVM-leden gezamenlijk
rapport uit. In dit rapport komen hun gezamenlijke bevindingen tot uitdrukking. Slagen de
NVM-leden er niet in tot gezamenlijke conclusies te komen, dan treden zij in overleg met de
opdrachtgever omtrent het uitbrengen van een rapport waarin hun uiteenlopende conclusies
voorkomen.
5. Indien het tarief afhankelijk is gesteld van de taxatiewaarde wordt onder taxatiewaarde
verstaan:
a) Bij taxatie van de waarde van een aandeel in een onroerend goed: De getaxeerde waarde
van het gehele onroerende goed;
b) Bij taxatie van de waarde van een appartementsrecht of van een lidmaatschapsrecht van
een coöperatie: De getaxeerde waarde van dat appartementsrecht of dat lidmaatschapsrecht.
c) Bij taxatie van de waarde van opstallen op erfpachtsgrond of het recht van erfpacht (al dan
niet met de rechten van de erfpachter op de opstallen): Het getaxeerde bedrag, vermeerderd
met het bedrag dat gelijkstaat aan het tienvoud van de geldende canon op jaarbasis;
d) Indien de opdracht betrekking heeft op meer dan één soort waarde, of indien het voor het
geven van het gevraagde waarde-oordeel noodzakelijk is tevens andere soorten waarden te
beoordelen en deze oordelen in het rapport vermeld worden: De waarde waarvan de
overeengekomen bijbehorende tariefberekening de hoogste uitkomst geeft;
e) Bij een taxatie ten behoeve van een geldlening onder hypothecair verband: De onderhandse
verkoopwaarde (ook wel marktwaarde genoemd), tenzij deze lager is dan de executiewaarde.
6. Het tarief wordt in rekening gebracht per perceel. Vormen de percelen echter een complex,
of kunnen zij vanwege hun ligging ten opzichte van elkaar daarmee worden gelijkgesteld, dan
worden zij voor de berekening van het tarief beschouwd als vormen zij één perceel.
7. Bij taxatie ingevolge een aan meer NVM-leden verstrekte opdracht wordt het tarief door
ieder NVM-lid in rekening gebracht.
8. Bij intrekking van een opdracht voordat deze is uitgevoerd is de opdrachtgever voor de
reeds verrichte werkzaamheden aan het NVM-lid een honorarium verschuldigd. Indien over
de hoogte van dit honorarium geen afspraken zijn gemaakt, dient deze naar redelijkheid te
worden vastgesteld.
9. Verschotten worden in rekening gebracht. Hetzelfde kan naar redelijkheid worden gedaan
ten aanzien van gemaakte reis- en verblijfkosten.
IV. Onteigening
Voor deze vorm van dienstverlening heeft de NVM geen specifieke voorwaarden vastgesteld.
V. Vastgoedmanagement
1. Onder een opdracht tot vastgoedmanagement wordt in dit hoofdstuk verstaan een opdracht
tot het ten behoeve van de opdrachtgever verlenen van diensten met betrekking tot een of
meer aan de opdrachtgever toebehorende of onder zijn zeggenschap staande onroerende
zaken, die de instandhouding en de exploitatie ten goede komen en bijdragen tot een optimaal
rendement van de belegde financiële middelen.
De te verlenen diensten kunnen zowel van commerciële als van technische of administratieve
aard zijn.
De onderstaande diensten kunnen onder andere behoren tot het dienstenpakket van een
vastgoedmanager:
- verzorging van de huurincasso;
- bemoeienis met bijkomende leveringen en diensten (administratieve verwerking,
verrekening met huurders, controle op de kwaliteit van de leveringen en diensten);
- verzorging van de betaling van kosten en lasten;
- werkzaamheden in verband met periodieke huurprijswijzigingen;
- verzorging van het onderhoud (behandeling, beoordeling en het doen verhelpen van
klachten, periodieke inspectie, meerjarenplanning, verzorging van controle en
betaling van rekeningen);
- verzorging van het opnieuw verhuurd worden van leegkomende gedeelten en
andere activiteiten met betrekking tot verhuurmutaties;
- verstrekking van adviezen
2. De vastgoedmanager draagt er zorg voor dat een opdracht tot vastgoedmanagement
schriftelijk wordt vastgelegd.
3. Het intrekken van een opdracht tot vastgoedmanagement dient schriftelijk te geschieden.
Bij intrekking dient een opzegtermijn van ten minste drie kalendermaanden in acht te worden
genomen.
Administrateurschap vereniging van eigenaren
Voor deze vorm van dienstverlening heeft de NVM geen specifieke voorwaarden vastgesteld.
VI. Geschillenregeling en branchegarantie
1. Geschillen tussen het NVM-lid en zijn opdrachtgever over de totstandkoming of de uitvoering van overeenkomsten met betrekking tot door het NVM-lid te leveren of geleverde diensten, kunnen zowel door de opdrachtgever als door het NVM-lid worden voorgelegd aan de Geschillencommissie Makelaardij, Bordewijklaan 46, 2591 XR Den Haag (www.degeschillencommissie.nl).
2. Ten aanzien van geschillen over aansprakelijkheid voor schade is de geschillencommissie slechts bevoegd indien deze een financieel belang van 10.000 euro niet te boven gaan.
3. Een geschil wordt door de Geschillencommissie slechts in behandeling genomen, indien de opdrachtgever zijn klacht eerst volledig en duidelijk omschreven bij het NVM-lid heeft ingediend.
4. Nadat de klacht bij het NVM-lid is ingediend, moet het geschil uiterlijk drie maanden na het ontstaan daarvan bij de Geschillencommissie aanhangig worden gemaakt.
5. Wanneer de opdrachtgever een geschil voorlegt aan de Geschillencommissie, is het NVM-lid aan deze keuze gebonden. Indien het NVM-lid een geschil aan de Geschillencommissie wil voorleggen, moet hij de opdrachtgever schriftelijk of in een andere passende vorm vragen zich binnen vijf weken uit te spreken of hij daarmee akkoord gaat. Het NVM-lid dient daarbij aan te kondigen dat hij zich na het verstrijken van voornoemde termijn vrij zal achten het geschil bij de rechter aanhangig te maken.
6. De Geschillencommissie doet uitspraak met inachtneming van de bepalingen van het voor haar geldende reglement. Het reglement van de Geschillencommissie wordt desgevraagd toegezonden. De beslissingen van de Geschillencommissie geschieden bij wege van bindend advies. Voor de behandeling van een geschil is een vergoeding verschuldigd.
7. Uitsluitend de rechter dan wel de hierboven genoemde Geschillencommissie is bevoegd van geschillen kennis te nemen.
VII Branchegarantie nakoming bindende adviezen
1. De NVM staat tegenover de opdrachtgever borg voor de nakoming van het door de geschillencommissie uitgebrachte bindend advies tot maximaal 10.000 euro, voor het meerdere heeft de NVM een inspanningsverplichting om ervoor te zorgen dat het NVM-lid het bindend advies nakomt, tenzij het bindend advies binnen twee maanden na verzending hiervan ter toetsing wordt voorgelegd aan de rechter en het vonnis waarbij de rechter het bindend advies onverbindend verklaart in kracht van gewijsde is gegaan.
2. Situaties van surseance van betaling en faillissement zijn van de nakomingsgarantie uitgesloten zolang het geschil nog niet ter zitting is behandeld. Situaties van bedrijfsbeëindiging zijn van de nakomingsgarantie uitgesloten zolang het geschil nog niet aanhangig is gemaakt.
3. De opdrachtgever kan schriftelijk een beroep doen op de nakomingsgarantie nadat aantoonbaar is gebleken dat het NVM-lid het bindend advies niet zelf nakomt, noch het bindend advies binnen 2 maanden na verzending hiervan ter toetsing aan de rechter voorlegt. De uitbetaling van het bedrag geschiedt binnen een termijn van één kalendermaand na ontvangst van het beroep onder voorwaarde dat de opdrachtgever zijn vordering op het NVM-lid aan de NVM heeft overgedragen.
Overgangsbepalingen
wijziging van 19 mei 2000
1. De bij deze aangebrachte wijzigingen treden in werking met ingang van 1 juli 2000. Voor
opdrachten en dienstverlening, lopend op 30 juni 2000 blijft de op dat moment geldende tekst
van Voorwaarden NVM 2000 van toepassing, met dien verstande dat de leden bevoegd zijn
voor deze opdrachten en dienstverlening de nieuwe tekst toe te passen, indien dit voor de
cliënt gunstiger is, of deze daarmee uitdrukkelijk instemt.
2. Het algemeen bestuur is bevoegd om indien het dat in het belang van de NVM acht, de
tekst van Voorwaarden NVM 2000 te wijzigen.
wijziging van 23 augustus 2001
De bij deze aangebrachte wijziging treedt in werking met ingang van 1 januari 2002. De
overgangsbepalingen van 19 mei 2000 blijven onverkort van toepassing.
wijziging van 7 augustus 2003
De bij deze aangebrachte wijzigingen treden in werking met ingang van 1 september 2003. De
overgangsbepalingen van 19 mei 2000 en 23 augustus 2001 blijven onverkort van toepassing.
wijziging van 9 december 2005
De bij deze aangebrachte wijzigingen treden in werking met ingang van 15 februari 2006. De
overgangsbepalingen van 19 mei 2000, 23 augustus 2001 en 7 augustus 2003 blijven
onverkort van toepassing.
wijziging van 16 december 2010
De bij deze aangebrachte wijzigingen treden in werking met ingang van 1 februari 2011. De overgangsbepalingen van 19 mei 2000, 23 augustus 2001, 7 augustus 2003 en 9 december 2005 blijven onverkort van toepassing.
~
Aldus vastgesteld en als de leden bindend reglement aangewezen in de ledenvergadering van
de NVM van 19 mei 2000, gewijzigd (art. VI.4) bij besluit van het algemeen bestuur van 23
augustus 2001 ingaande 1 januari 2002, vervolgens gewijzigd (art. II.9 en II.17) bij besluit
van het algemeen bestuur van 7 augustus 2003, ingaande 1 september 2003, vervolgens
gewijzigd (titel, voorwoord en artikel I.1) bij besluit van het algemeen bestuur van 9
december 2005, ingaande 15 februari 2006, vervolgens gewijzigd (artikel VI en VII) bij besluit van het al
